日本旅游一年比一年火爆，2017年海外入境游客达到近3000万人次，原本制订的“2020年达到4000万”预计也将提前完成，但旅游住宿的容量限制一直是日本旅游业增长的严重障碍。现在新法颁布后，仅Airbnb的日本民宿房源缩减八成，加之下半年又将迎来数个旅游旺季（暑期、花火大会、枫叶季、温泉季等），管制趋严和游客暴增无疑使得旅游住宿的缺口更大、供需关系更为紧张，短租房价已经开始上涨。

 

6月15日后，市场上存留的只有可以合法运营的日本民宿，也就是在日本相关部门已登记或已经持有运营牌照的民宿。对于投资客来说也是机遇，特别是牌照申请越来越难的情况下，少量合法民宿将成为最抢手的一类房源，房价或将迎来上涨，加上日元汇率处于低位，现在肯定是赶上吃螃蟹的一波。

 

另外，核心地段的日本土地供应有限，持牌民宿现的存量极少，且基本没有新造空间，当下持有无疑是一种商机。

 

 

法案规定，民宿必须去相关部门登记或申请运营资格，获得民宿营业牌照，分为家主居住型和不居住型，每年经营天数均不可超过180天。家主居住型是指房主自己住的同时，申请其中一间房间短租给游客。不居住型就必须通过第三方经营公司管理，保障当地有人可以第一时间解决运营中可能产生的问题，这一类是国内投资客最常遇到的情况。

 

根据各地管理不同，细则上会有区别，主要体现在可运营的时间和天数：

 

 

首先，如果已经投资了普通的日本房产作为民宿运营的，可尝试申请民宿营业牌照，费用20000多日元，根据市场调高房价来保障收益，但运营天数的减少必然面临回报率降低的风险；如果无法申请下牌照，也可委托当地中介或管理公司转为长租，虽然回报率会降低，但更加稳定、省心。

 

其次，对于准备投资民宿的，选择一户建要优于公寓。因为日本公寓都有大楼管理委员会，有些是明确规定不可用做民宿，即使没有写明想要申请民宿的，也要征求管理委员会和大楼所有业主的意见。一定要选择公寓的，建议找已明确允许运营民宿的（但这数量极少）或直接投资整栋公寓楼。

 

一户建相对来说没有这么多的管理限制，但投资要看地段。这里的地段不仅仅是指土地价值或增值空间、还要看土地用途以及所在区对民宿的管制条例。

 

这里解读下土地用途，在日本分工业用地、商业用地、住宅用地等，其中住宅用地只能建住宅，要求保障居民的生活权益，是不建议运营民宿的；商业用地虽然价格更高，但对民宿的管制相对最为宽松。

 

总体来说，民宿地段最宽松的是东京大田区、大阪民宿特区。

 

 

日本很讲究规则，违法行为不建议操作。一旦被投诉举报，不仅不可运营，还将面临高额罚款。日本政府已将原先的2万日币增加至100万日币，可见其对规范市场的重视和决心。

 

 

这些房源虽然运营方式是民宿，但在法律上已经属于旅馆的范畴，获取的不是民宿牌照、不受新法约束，而根据旅馆业法定义的旅馆牌照，也就是一些投资客熟知的简易宿泊证，只要持有了这张牌照，可以正大光明的运营365天。而且这类房源往往是已处运营中的成熟物件。

 

 

简易宿泊证对房源的面积、大小、配置（房型图纸）等均有要求比如光卫生间就要求2个以上。但日本房间普遍面积小，基本不会留更多空间给一个小小的卫生间，如果买了房子后再申请可能就会面临改建或者申请失败的问题，而改建方案也需要区域所去审核后才可进行。

 

另外，如果房源周围有文教区，比如博物馆、学校等，即使是一户建也需要提前征求意见，不然会被投诉。虽说现在也有专业公司可以辅助申请，但依旧是比较麻烦的事，耗财耗时耗力。

 

 

日本房产选择上要综合考虑房产年限、地铁距离、地段是否有人气等。

 

东京：一般投资以公寓为主，不考虑民宿的话首选小户型，人气地段收益率可以达到5-6%，民宿比如大田区的一户建或可达到8-9%，比国内一线城市高很多。

 

大阪：未来世博会的举办和赌场的兴建十分利好房产市场，且位于关西中心，去京都、奈良都方便。大阪民宿受限最小，公寓收益保守在6-7%、一户建9-10%。

 

京都：选择京都的投资客多少都有一种情怀，绝大多数都是投资一户建，一般都交由运营管理公司，收益在8-10%；如果自己有资源和能力管理的，收益可达10%以上。

 

 

日本买房都需要通过中介，中介费一般会向买卖双方收取。另外还需要缴纳不动产取得税、登记费用等，购买时的额外费用大致为房价的6-7%。也就是说，100万人民币的房子至少需要准备106万。

 

持有期间需要缴纳固定资产税和都市计划税，公寓还有修缮金和管理费，一户建没有。如果用来出租还要缴纳所得税，但算上折旧、管理费、利率等后会有减免，一般小物件（500万人民币以内）在次年4月份都可退还到90%。

 

如果把房子交给管理公司运营，还会有一笔管理费，不同公司收费方式和标准略有不同。

 

 

日本人对地震十分淡定，一方面是地震大国已习以为常，另一方也源于对建筑质量很有信心。而且每次地震后，政府都会出台改建要求，保障房屋的抗灾性，比如超高层的楼房地基上会有一层橡胶作为减震作用。而且日本造房子和重建维修前均需要提供“三十年修缮计划”，保障房子在30年内可以安全使用，基本可以面临7-8级地震而不倒。

 

另外，在买房子时，一般都会建议购买火灾地震险，按照房子的大小费用大致为5-10万日元，时效5年。即使地震后出现裂缝或损坏，保险公司就会赔付。例如，100万人民币的房子，去掉土地价值70万（土地没有损失），保费赔30万（房子价值）。如果想要保屋内的用品，也可买更高配的保险，价格也不贵。所以，基本不用担心日本地震会加大自己的投资风险。